開發(fā)商的宣傳海報(bào)

◆【被投訴對(duì)象】江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

◆【投訴主題】宣稱“買一層送一層”誤導(dǎo)消費(fèi)

◆【投訴人】樊女士

■付 強(qiáng)本報(bào)記者 朱 海 文/攝

當(dāng)下，“買房送面積、送花園、送地下室”，種種吸引眼球的宣傳文字，讓不少購房者怦然心動(dòng)。近日，江西南昌一位消費(fèi)者反映，因?yàn)檩p信開發(fā)商“買一層送一層”的廣告宣傳，盲目簽訂了購房合同。事后，雙方在贈(zèng)送的是房屋產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)的問題上各執(zhí)一詞，糾紛由此產(chǎn)生。

贈(zèng)送的地下室沒有產(chǎn)權(quán)

“買一層送一層，贈(zèng)送率超100%，舒適無極限，超大空間隨心幻變！”看到這樣的宣傳海報(bào)，南昌消費(fèi)者樊女士動(dòng)心了。2012年12月初，她專程來到江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“洪城·東公館”樓盤看房。

樊女士對(duì)記者說，當(dāng)時(shí)，她看中了“買1樓贈(zèng)送地下室”的戶型，并提出了實(shí)地看房要求。銷售人員答復(fù)說“沒有鑰匙”，只陪同她參觀了樣板房。看完樣板房后，樊女士對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)非常滿意，遂交納了1萬元定金，并于兩天后簽訂了正式的購房合同。

“直到簽訂合同后，我才無意中發(fā)現(xiàn)他們贈(zèng)送的是地下室的使用權(quán)，而非產(chǎn)權(quán)，而且在購房合同上沒有任何關(guān)于贈(zèng)送面積的體現(xiàn)。”樊女士當(dāng)即提出異議，并要求開發(fā)商將贈(zèng)送面積寫入補(bǔ)充合同。可時(shí)至今日，銷售人員要么以“要向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)”為由拖延，要么以“正在溝通”敷衍。最后，該銷售人員干脆不再接聽樊女士的電話。

今年3月初，樊女士多次前往該樓盤，試圖查看即將交付的新房，結(jié)果被銷售人員以各種理由拒絕。樊女士的心里更不踏實(shí)了，便自行找到自己購買的房屋查看，透過地下室的采光窗，竟意外發(fā)現(xiàn)地下室存在嚴(yán)重積水。

開發(fā)商是否有意隱瞞

經(jīng)樊女士再三交涉，開發(fā)商為其出具了一紙說明，內(nèi)容為“您于2012年12月5日購買洪城·東公館小區(qū)6棟3單元102室房屋時(shí)，我公司同時(shí)贈(zèng)送了109.92平米的地下室面積。對(duì)該地下室，您擁有與房屋產(chǎn)權(quán)同期的使用權(quán)。”所蓋公章是江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部，時(shí)間為2013年1月24日。樊女士認(rèn)為，在簽訂合同近兩個(gè)月后，開發(fā)商才開具了這份說明，證明開發(fā)商一直在隱瞞贈(zèng)送的只是使用權(quán)這一事實(shí)。

3月13日，記者以購房者身份來到位于南昌市昌東東升大道的“洪城·東公館”樓盤營銷中心。“我們這里有買一層送一層的優(yōu)惠，建筑面積95平方米，另外送一個(gè)100平方米左右的地下室，簡單說，就是‘買一層送一層，一層總價(jià)，雙層享受’。”售樓人員對(duì)記者說。

隨后，記者找到了樊女士購買的房屋。盡管天氣晴朗，但地下室內(nèi)依然清晰可見不少積水。樓盤工程部顧經(jīng)理表示，這是施工方面的瑕疵，他們正在查找滲水的原因，做好地下室防水，力爭將問題徹底解決。

洪城·東公館銷售部經(jīng)理王芳在接受記者采訪時(shí)稱，在簽訂購房合同前，樊女士不可能沒有看過房，銷售人員也不可能不事先告知所贈(zèng)送的地下室只有使用權(quán)。記者問及“既然贈(zèng)送的只有使用權(quán)，宣傳‘買一層送一層’是否會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者”時(shí)，王芳沒有回答。

贈(zèng)送面積多不受法律保護(hù)

3月18日，南昌市房管局工作人員在接受記者電話咨詢時(shí)稱，南昌市不允許開發(fā)商擅自贈(zèng)送面積，按照國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，大多數(shù)贈(zèng)送的面積只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，如露臺(tái)、花園等。

3月19日，江西省消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴部工作人員王軍對(duì)記者說，所謂贈(zèng)送面積，其實(shí)大多是開發(fā)商利用比較繁雜的房屋面積計(jì)算方法或單價(jià)核算方法，讓消費(fèi)者在購房時(shí)摸不清頭腦，購房贈(zèng)送面積并不是“天上掉餡餅”，而是一種不規(guī)范的市場銷售手段，因?yàn)橘?zèng)送的面積產(chǎn)權(quán)不明晰，購房后很容易引起糾紛。如果開發(fā)商僅僅是想將地下室的使用權(quán)讓渡給購房者免費(fèi)使用，那么在前期廣告宣傳就應(yīng)該謹(jǐn)慎用詞，以免要約邀請(qǐng)被認(rèn)定為要約。消費(fèi)者在簽訂購房合同時(shí)，也應(yīng)就贈(zèng)與形式、免費(fèi)使用期限、修繕責(zé)任、服務(wù)提供等可能發(fā)生誤解與分歧的問題進(jìn)行明確約定，盡可能減少法律風(fēng)險(xiǎn)。

江西明實(shí)律師事務(wù)所律師張海水分析說，假如開發(fā)商所贈(zèng)送面積擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，這種贈(zèng)與是合法有效的，如果開發(fā)商贈(zèng)與的只是使用權(quán)，則這種贈(zèng)與的行為可能是無效的，易引發(fā)侵權(quán)與締約過失的責(zé)任。從本起糾紛來看，開發(fā)商贈(zèng)送的是地下室。到目前為止，小區(qū)地下室產(chǎn)權(quán)到底是歸屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主尚存爭議。《物權(quán)法》規(guī)定，不計(jì)入私人產(chǎn)權(quán)的面積，應(yīng)屬于公共產(chǎn)權(quán)。因此，日后一旦地下室作為共有面積，被全體業(yè)主主張權(quán)利，那么根據(jù)《合同法》第五十一條之規(guī)定，該贈(zèng)與合同就屬于可撤銷合同，購房者很可能成為連帶責(zé)任人。

張海水說，以現(xiàn)有的買房送面積模式來看，所贈(zèng)與的部分幾乎都是明確規(guī)定不計(jì)入建筑面積的，即便購房者對(duì)贈(zèng)送面積進(jìn)行改造使其具備了專有部分的特征，也仍然無法在房屋登記簿或產(chǎn)權(quán)證上得到體現(xiàn)。也就是說，這些贈(zèng)送面積得不到法律的認(rèn)可與保護(hù)。一旦將來所購房屋遇到拆遷、出賣、繼承、評(píng)估、抵押等情況時(shí)，就這部分面積的處分，購房者將無法獲得收益保障。

●相關(guān)鏈接

各地相繼叫停買房送面積

2011年，上海市出臺(tái)《建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，明確地下室、陽臺(tái)、飄窗等結(jié)構(gòu)、部位的建筑面積計(jì)入容積率，并明確不得隨意虛構(gòu)設(shè)計(jì)平面用途及性質(zhì)。此禁令一出，使許多開發(fā)商依靠“送面積”來提高房屋總價(jià)的方式無處遁形。

2012年3月1日，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的容積率指標(biāo)，對(duì)“贈(zèng)送超大陽臺(tái)、買一層送一層”等以往開發(fā)商慣用的銷售方法進(jìn)行嚴(yán)格限制，四川省《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定條例補(bǔ)充》開始實(shí)施，其中明確要求商品房層高超過3.6米需雙倍計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積，贈(zèng)送面積不得超過產(chǎn)權(quán)面積的20%等。 （朱 瑞）