謝正軍/圖

◆【被投訴對(duì)象】大慶立天唐人置業(yè)公司

◆【投訴主題】購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議中充斥著霸王條款

◆【投訴人】消費(fèi)者李先生

■本報(bào)記者 劉傳江

日前，黑龍江省大慶市消費(fèi)者李先生向記者反映，他購(gòu)買了一套商品房，開發(fā)商在銷售時(shí)承諾是“雙衛(wèi)”，簽合同時(shí)卻變成了“單衛(wèi)”，而且要求他必須簽訂霸王補(bǔ)充協(xié)議，否則視為主動(dòng)放棄購(gòu)買，不退認(rèn)購(gòu)款及定金。

補(bǔ)充協(xié)議多為霸王條款

李先生說，2012年6月，他看中了上海立天唐人商業(yè)投資有限公司投資開發(fā)、大慶立天唐人置業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱大慶立天唐人公司）負(fù)責(zé)銷售的一套商品房，面積95米，售價(jià)65萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)繳納了19萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)款和定金。今年3月，大慶立天唐人公司通知他到售樓處簽訂正式購(gòu)房合同。此時(shí)，他發(fā)現(xiàn)售房時(shí)售樓人員及開發(fā)商印制的房屋格局宣傳頁(yè)承諾的“雙衛(wèi)”變成了“單衛(wèi)”，一樓的衛(wèi)生間變成了儲(chǔ)藏間。而更令他無(wú)法接受的是，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，開發(fā)商要求所有購(gòu)房者必須再簽一份補(bǔ)充協(xié)議。該補(bǔ)充協(xié)議是事先打印好的格式合同。李先生認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議中許多內(nèi)容與主合同相違背，一些條款是開發(fā)商強(qiáng)行約定的，是霸王條款，如補(bǔ)充協(xié)議中寫明：“甲方（開發(fā)商）自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付購(gòu)房人，購(gòu)房人給予甲方30日的寬展期，寬展期內(nèi)合同繼續(xù)履行，甲方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。”

李先生在得到“不能更改、不能刪減”的答復(fù)后拒絕簽字，并要求退房。開發(fā)商答復(fù)稱可以退房，但李先生先前交付的19萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)款和定金不能退還。“開發(fā)商太霸道了，竟然拿認(rèn)購(gòu)款和定金要挾我簽訂霸王補(bǔ)充協(xié)議。”李先生說，針對(duì)大慶立天唐人公司的霸王協(xié)議，他向多個(gè)部門反映都沒有結(jié)果，開發(fā)商只是口頭承諾可以將“單衛(wèi)”改成“雙衛(wèi)”，但稱簽補(bǔ)充協(xié)議沒有商量的余地。

商品房買賣合同成擺設(shè)

4月12日，大慶立天唐人公司營(yíng)銷副總經(jīng)理梁毅接受記者采訪時(shí)表示，補(bǔ)充協(xié)議是公司法務(wù)部門制定的，他不太了解具體內(nèi)容，協(xié)議應(yīng)由雙方共同協(xié)商簽訂，如果消費(fèi)者認(rèn)為有關(guān)約定不合理，可以提出來進(jìn)行修改，如果因補(bǔ)充協(xié)議產(chǎn)生分歧，消費(fèi)者可提出退房并退回認(rèn)購(gòu)款和定金。

記者看到，李先生與大慶立天唐人公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，共有13條70余項(xiàng)內(nèi)容1萬(wàn)多字。盡管開發(fā)商也拿出了《商品房買賣合同》作為主合同與消費(fèi)者簽訂，但該合同中涉及的房屋面積、違約責(zé)任、房屋設(shè)備、產(chǎn)權(quán)登記、房屋設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)違約責(zé)任等實(shí)質(zhì)性選項(xiàng)約定和爭(zhēng)議解決方式，都被大慶立天唐人公司劃成X，取而代之的是“雙方按照補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)約定執(zhí)行”。“這哪里是什么補(bǔ)充協(xié)議，就是重新訂立的合同，主合同就是個(gè)空架子。”李先生對(duì)記者說：“我不認(rèn)可這樣的補(bǔ)充協(xié)議，但沒有辦法，因?yàn)橹跋冉涣艘徊糠终J(rèn)購(gòu)款和定金，開發(fā)商以此脅迫我必須簽訂補(bǔ)充協(xié)議，根本不容你提出異議，如果不簽就視為主動(dòng)放棄購(gòu)買，退房不退款，好多人無(wú)奈只能接受。時(shí)至今日，我投訴已經(jīng)有一個(gè)月了，有關(guān)部門始終沒有解決。

霸王補(bǔ)充協(xié)議捆住消費(fèi)者

記者注意到，補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，如果購(gòu)房者逾期付款，按逾期時(shí)間分別要向開發(fā)商按購(gòu)房款總額的千分之一、千分之三、千分之五、千分之八支付違約金。而主合同中規(guī)定的是按差額計(jì)算，違約金以萬(wàn)分之幾計(jì)算。主合同中本來有如果開發(fā)商違約，“逾期超過多少日，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，開發(fā)商應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)全額退款并按已付款的百分之幾支付違約金”的條款，但補(bǔ)充協(xié)議中取消了這一約定，規(guī)定如果開發(fā)商違約，除要求購(gòu)房者給予30天寬展期外，違約金支付為已交房款的萬(wàn)分之一。也就是說，不管開發(fā)商逾期多少天，購(gòu)房者都沒有退房的權(quán)利，開發(fā)商只要每天支付萬(wàn)分之一的違約金就可保證合同的履行。

法律規(guī)定，房屋交付之日起90日內(nèi)，由于出賣人的原因不能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)解除合同并獲賠償。大慶立天唐人公司在主合同及補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，360天內(nèi)將產(chǎn)權(quán)相關(guān)材料報(bào)登記機(jī)關(guān)備案即可，超過360天仍未取得產(chǎn)權(quán)證書的，購(gòu)房人不退房，出售人按已付款的萬(wàn)分之一支付違約金。

開發(fā)商在售樓時(shí)都會(huì)通過媒體廣告、印制宣傳品或沙盤展示等手段，介紹樓盤位置、格局、面積等，消費(fèi)者借此了解所購(gòu)房屋的信息，確定購(gòu)房與否，依法即應(yīng)形成要約和承諾。大慶立天唐人公司在補(bǔ)充協(xié)議中將這些宣傳、展示的承諾一筆勾銷，僅視為要約邀請(qǐng)，不但不作為買賣雙方合同的組成部分，更不承認(rèn)其已成為雙方確定權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，規(guī)定其中涉及的資料、圖示、數(shù)據(jù)等均以政府主管部門批準(zhǔn)文件及交房實(shí)際情況為準(zhǔn)。出賣方無(wú)需就該等變化通知購(gòu)房者，也無(wú)需就此承擔(dān)責(zé)任。令消費(fèi)者感到不安的是，該補(bǔ)充協(xié)議明確提出：“補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件，與合同正文相沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。”

高盛律師集團(tuán)孫威律師認(rèn)為，合同雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是對(duì)等的，該補(bǔ)充協(xié)議強(qiáng)調(diào)任何情況下均由消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費(fèi)者權(quán)利。而其有關(guān)違約金比例的約定不公平，在加重購(gòu)房者違約成本的同時(shí)降低了開發(fā)商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議作為合同一般應(yīng)是與主合同同時(shí)簽訂的，其內(nèi)容應(yīng)為對(duì)主合同的補(bǔ)充，而非更改。如果其中內(nèi)容與主合同不一致，應(yīng)以政府認(rèn)可的聯(lián)機(jī)備案合同為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議中有明顯免除已方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利內(nèi)容的格式條款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效條款。