房企左手搶地右手圈錢，備戰(zhàn)下半年

房企左手搶地右手圈錢，備戰(zhàn)下半年

土地市場(chǎng)持續(xù)數(shù)月的熱度在下半年絲毫未減。3日，上海、北京兩地同時(shí)刷新地王紀(jì)錄。

上海土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了上半年的火熱行情后，3日迎來了下半年首場(chǎng)土地拍賣。其中，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)一宗商住地塊引發(fā)了萬科、保利、綠地、金地、招商等房企巨頭的激烈爭(zhēng)奪，最終被上海保利盛冠投資有限公司以23 .56億元的價(jià)格競(jìng)得，樓面地價(jià)1 2 5 6 8元/平 方 米 ， 溢 價(jià) 率 為131.9%。

上海德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，該地塊的溢價(jià)率“刷新了今年以來上海土地市場(chǎng)的 溢 價(jià) 率 紀(jì) 錄 ” ， 此 前 的 紀(jì) 錄 為108.3%。

不僅如此，上海同日出讓的另一宗張江高科技園區(qū)商住地塊是今年第二幅外環(huán)以內(nèi)的含住宅屬性用地，25.8億元的起拍價(jià)位居今年上海各宅地首位。業(yè)界稱其是今年以來上海質(zhì)量最高的宅地，因此也吸引了萬科、中海、保利等多家一線房企參加競(jìng)拍。

最終，該地塊以48.7億元的價(jià)格成交，樓面地價(jià)21415元/平方米，溢價(jià)率88.6%。陸騎麟告訴本報(bào)記者，該地塊48.7億元的總價(jià)，打破了一周前徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心47.2億元的土地總價(jià)紀(jì)錄，成為新的總價(jià)地王。

無獨(dú)有偶，近段時(shí)間備受關(guān)注的北京豐臺(tái)區(qū)夏家胡同地塊也于3日下午成功出讓，該地塊由于地理位置稀缺，推出伊始即獲得極大關(guān)注，并被業(yè)內(nèi)稱為“準(zhǔn)地王”。

夏家胡同地塊首次出讓時(shí)由于市場(chǎng)關(guān)注過高曾被北京國(guó)土局臨時(shí)“暫停出讓”，而二次掛牌之后更是取得了高達(dá)21次的網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，并且吸引了包括中糧、九龍倉、融創(chuàng)在內(nèi)的多達(dá)14家房企參與競(jìng)價(jià)，價(jià)格達(dá)到國(guó)土局設(shè)定的上限17.7億元。最終，經(jīng)過62輪競(jìng)拍，該地塊以17 .7億元的總價(jià)以及3 .8萬平方米的保障房面積被北京懋源房屋開發(fā)有限公司競(jìng)得。

“這是一宗‘名副其實(shí)’的住宅單價(jià)地王。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴本報(bào)記者，“假設(shè)保障房的回購價(jià)格與建安成本基本相當(dāng)，純商品住宅部分的樓面地價(jià)約在4.5萬元/平方米。”他認(rèn)為，由于夏家胡同地塊周邊二手房?jī)r(jià)約在3 .2萬元至3 .8萬元之間，“面粉”高于“面包”的情況再次出現(xiàn)，這對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫預(yù)期的影響在所難免。

值得一提的是，除夏家胡同地塊以外，北京當(dāng)天還有其他3宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓。其中，以三、四線城市為主要市場(chǎng)的恒大地產(chǎn)首次進(jìn)京，并以35 .6億元總價(jià)和配建26萬平方米公租房的價(jià)格拿下昌平沙河高教園地塊。業(yè)界認(rèn)為，這是大型房企對(duì)北京這樣一線城市市場(chǎng)預(yù)期看好的體現(xiàn)。

陸騎麟分析指出，在今年住宅市場(chǎng)回暖的情況下，當(dāng)前大型房企普遍有補(bǔ)倉需要。不過今年土地市場(chǎng)商業(yè)用地居多，“一旦出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)住宅用地，就可能極大地推動(dòng)開發(fā)商的買地?zé)崆椋霈F(xiàn)高溢價(jià)也在所難免。”

此外，近段時(shí)間上海的優(yōu)質(zhì)土地也全部由一線開發(fā)企業(yè)獲得，陸騎麟認(rèn)為，即使在當(dāng)前流動(dòng)性緊張的背景之下，“這部分房企的融資能力也不容小覷，今天的高溢價(jià)率和地王的出現(xiàn)也屬于合情合理了。”

來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科、恒大、綠地等10大標(biāo)桿房企國(guó)內(nèi)外融資額已經(jīng)超過459.6億元人民幣，較2012年上半年上漲了75.6%，也已經(jīng)超過了2012年全年413億元的融資額。此外，非標(biāo)桿房企融資量也明顯上漲。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，在錢緊的大趨勢(shì)下，房企拿地積極，對(duì)資金需求也相應(yīng)增加。他表示，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的疲軟有可能導(dǎo)致下半年海外融資難度加大，而國(guó)內(nèi)資金面也不復(fù)之前的寬松趨勢(shì)。在如此局面下，房企會(huì)非常關(guān)注自己的資金安全。

陸 騎 麟 認(rèn) 為 ， 相 較 于 中 小 房企 ， 大 型 房 企 的 資 金 來 源 更 為 豐富，不需要過度依賴銀行貸款，因此在優(yōu)質(zhì)宅地面前，流動(dòng)性緊張未能阻止他們一擲千金。如果錢緊局面延續(xù)，中小房企將更加缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，大型房企反而有望在土地市場(chǎng)上獲得更大的霸權(quán)。