法比奧（Fabio）在迪拜的一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司工作，他為自己不會(huì)說(shuō)中文而感到苦惱。“越來(lái)越多的中國(guó)投資者開(kāi)始購(gòu)買迪拜的房產(chǎn)，”法比奧告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“雖然在數(shù)量上目前還趕不上來(lái)自歐美、俄羅斯以及印度的買家，但他們代表未來(lái)。”

經(jīng)歷2008年樓市崩盤的迪拜，正在重新吸引包括來(lái)自中國(guó)的全球資本的涌入。過(guò)去一年，迪拜房?jī)r(jià)上漲了近三成。

為了“捕獲”中國(guó)投資者，迪拜國(guó)有開(kāi)發(fā)商棕櫚島集團(tuán)（Nakheel）從去年起開(kāi)始招募會(huì)說(shuō)中文的銷售人員——集團(tuán)顯然不希望法比奧式的苦惱落在自己頭上。“我們看到大量首次在迪拜置業(yè)的中國(guó)投資者涌現(xiàn)，這樣的情形還是第一次出現(xiàn)。”集團(tuán)主席阿里·拉希德·盧塔（Ali Rashid Lootah）對(duì)媒體表示。

“中國(guó)買家以在當(dāng)?shù)刈錾獾闹袊?guó)商人為主，主要用于自住。當(dāng)然，純粹作為投資的案例也在增加。”迪拜最大的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)Better Homes的住宅銷售顧問(wèn)德里克（Derek）告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“上個(gè)月，一名中國(guó)人剛剛購(gòu)買了三套公寓，單套面積在75平方米左右，每套接近50萬(wàn)迪拉姆（約80萬(wàn)元人民幣）。”

吹起新一輪泡沫？

根據(jù)房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萊坊（Knight Frank）上個(gè)月發(fā)布的“全球樓價(jià)指數(shù)”（Global House Price Index），迪拜在截至2013年三季度末的一年時(shí)間內(nèi)，住宅價(jià)格上漲達(dá)到28.5%，超過(guò)中國(guó)內(nèi)地以及香港21.6%和16.1%的增幅，位居全球第一。

高盛前不久出爐的一份報(bào)告也顯示，雖然目前迪拜房地產(chǎn)價(jià)格相比2008年的峰值低了36個(gè)百分點(diǎn)，但比2011年第二季度的最低值已經(jīng)上漲了近三分之一。

2008年爆發(fā)的金融危機(jī)曾讓迪拜房地產(chǎn)市值一夜之間蒸發(fā)了六成。陷入債務(wù)危機(jī)的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援，以償還棕櫚島集團(tuán)母公司迪拜世界集團(tuán)的部分債務(wù)。但這都已成為歷史，如今樓市回暖讓迪拜重新找回了尊嚴(yán)。

不過(guò)，房?jī)r(jià)快速上漲給迪拜帶來(lái)的并不都是樂(lè)觀的情緒，關(guān)于迪拜是否正在吹起新一輪房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論也在變得激烈起來(lái)。

“這其中是有一些泡沫的，”萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，“最主要的理由是，迪拜缺少中國(guó)所謂的‘剛需’市場(chǎng)，表現(xiàn)出對(duì)外國(guó)投資的過(guò)分依賴。”

根據(jù)萊坊在一份報(bào)告中的預(yù)測(cè)，2014年迪拜房?jī)r(jià)還將繼續(xù)10%~15%的高速增長(zhǎng)。“2008年以前，歐美投資者在迪拜占據(jù)著絕對(duì)的主導(dǎo)，但這一格局正在發(fā)生改變，來(lái)自亞洲等新興市場(chǎng)的資金進(jìn)入迪拜，成為推動(dòng)這一輪房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素。”林浩文說(shuō)。

不過(guò)，“迪拜無(wú)泡沫論”的堅(jiān)定支持者并不這么認(rèn)為。

“迪拜贏得了2020年世博會(huì)的主辦權(quán)，這意味樓市至少會(huì)在接下來(lái)的6年表現(xiàn)堅(jiān)挺。”德里克說(shuō)。世博會(huì)的舉辦將帶來(lái)更多工作機(jī)會(huì)以及外來(lái)人口，拉動(dòng)對(duì)住宅物業(yè)的需求，在德里克眼里，這具有不容置疑的說(shuō)服力。

去年9月，為了抑制倒買倒賣的投機(jī)行為，迪拜政府將現(xiàn)房登記費(fèi)用從交易價(jià)格的2%提高到了4%。由于迪拜沒(méi)有房產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、置業(yè)稅甚至沒(méi)有增值稅，將房地產(chǎn)登記費(fèi)用翻倍的做法成為一項(xiàng)空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

在此之后，阿聯(lián)酋中央銀行針對(duì)購(gòu)房又出臺(tái)了新的按揭貸款規(guī)定。按照該新政策的規(guī)定，若房地產(chǎn)交易價(jià)格低于500萬(wàn)迪拉姆，國(guó)外購(gòu)房者能夠取得的貸款上限為該成交價(jià)格的75%，而阿聯(lián)酋公民取得貸款的比例為80%。若房地產(chǎn)交易價(jià)格超過(guò)500萬(wàn)迪拉姆，則國(guó)外購(gòu)房者能夠取得的貸款上限為該成交價(jià)格的65%，而本國(guó)公民能夠取得70%。

“2008年樓市崩盤，問(wèn)題很大程度出在期房的投機(jī)行為上，所以現(xiàn)在政府對(duì)期房推出了更加嚴(yán)格的監(jiān)管措施。”德里克介紹。

目前，迪拜政府對(duì)期房銷售征收8%賣價(jià)的交易費(fèi)用。此外，若購(gòu)買期房，不論購(gòu)房者國(guó)籍，所能取得的貸款上限均為交易價(jià)格的50%。貸款償還年限最多為25年，每月還款額不能超過(guò)買家月收入的50%，總額不能超過(guò)國(guó)內(nèi)買家7年收入的總和，或是國(guó)外買家8年收入的總和。

與監(jiān)管新政形成呼應(yīng)，迪拜的開(kāi)發(fā)商也在加強(qiáng)自律。去年，迪拜最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Emaar推出新的銷售政策，禁止房地產(chǎn)中介在項(xiàng)目竣工之前倒賣期房或?qū)⒎慨a(chǎn)購(gòu)入到自己名下，以抑制投機(jī)行為。

為了消除投資者的不安，迪拜政府甚至在Marina地區(qū)打出了巨幅廣告標(biāo)語(yǔ)——“保持冷靜，這里沒(méi)有泡沫”。

來(lái)自中國(guó)的身影

在全球資本競(jìng)相追逐的迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)投資者一直以來(lái)都稱不上主角，但他們有望成為主角。

“投資迪拜的公寓每年大概能夠獲得7%~8%的凈租金回報(bào)，與此同時(shí)，物業(yè)本身也在快速地升值。”德里克說(shuō)道，這對(duì)于任何國(guó)家的投資者而言都是巨大的誘惑。

2008年金融危機(jī)不期而至，一批浙江商人在迪拜的房地產(chǎn)投資中損失慘重，但新一批中國(guó)投資者仍然前赴后繼。“中國(guó)人越來(lái)越多到海外投資房產(chǎn)，雖然美國(guó)、歐洲、澳大利亞是最主要的目的地，但也有一部分資金流向了迪拜這樣的地方。”林浩文說(shuō)。

不僅來(lái)自中國(guó)的個(gè)人投資者在世界各地頻繁現(xiàn)身，中國(guó)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者也在增加海外項(xiàng)目的收購(gòu)。去年6月，中國(guó)建筑工程總公司宣布與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商SKAI控股組建合資企業(yè)，向迪拜人工島——“卓美亞棕櫚島”（Palm Jumeirah）上的一個(gè)10億美元規(guī)模的酒店和豪華住宅項(xiàng)目進(jìn)行投資。

按照計(jì)劃，項(xiàng)目將在2016年開(kāi)業(yè)，以目前迪拜房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度，項(xiàng)目前景充滿樂(lè)觀。但問(wèn)題是，沒(méi)有人知道2016年的迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)是怎樣一番情形。

“你不能拿現(xiàn)在的迪拜樓市和2008年以前的相提并論，它們不是一回事。”德里克說(shuō)。