1年時間，泰禾地產借信托讓資金跑了一個輪回，但輪回結束，資金的故事卻還遠沒有結束。

2012年9月拿地，7個月后發行信托產品募資，開發項目動工，到11個月后房屋銷售基本完成，單其中一項銷售額就已經超過土地成本，項目不到1年時間已完成資金周轉。在這個節點，泰禾選擇提前終止信托計劃，公告的原因為信托計劃的信托目的已實現。

雖然對于房地產信托來說，信托計劃提前終止屬于常規動作，但泰禾泉州華大股權項目的終止并非常見的融資方資金緩解那么簡單。

提前結束的信托計劃

最近在關注信托產品信息時，一個信托計劃提前終止的公告吸引了理財周報記者的注意。公告稱：“現因信托計劃信托目的已實現，應融資人申請，根據信托文件的約定，信托計劃提前終止，終止日為2014年3月28日。”

這款提前終止的信托產品是“中融-泰禾泉州華大股權投資集合資金信托計劃(查詢信托產品)”，2013年4月15日正式成立，發行規模為14億元。

公開資料顯示，該信托計劃分A、B兩類客戶。

B類優先級規模7億元，由中融信托向投資人募資后，向泉州華大泰禾廣場投資有限公司(泉州華大)增資，持有泉州華大49%的股權，投資人成為優先級受益人。A類次級規模同樣為7億元，由福州泰禾房地產開發有限公司以其對泉州華大的債權認購。

原計劃期限上，從第一期信托單位成立至最后一期信托單位期滿總期限不超過27個月，約定到期日為2015年7月15日。

如上述提前終止公告中的描述，信托計劃成立時，中融信托即與泉州華大簽訂《債權轉讓協議》，并在產品說明中向投資人提示提前結束風險：“如第1筆信托單位存續滿12個信托月度時，項目公司決定依據協議約定，提前清償受托人屆時持有的項目公司標的債權，則當期各筆信托單位將全部注銷。”

“在2012-2013年房地產信托市場提前終止的項目很多，這樣的案例很常見。”一位信托業內人士對理財周報記者表示。

另一位房地產信托分析師對記者分析：“信托計劃提前終止有兩種可能性，一個是融資方資金緩解，提前終止借款；另一個是信托公司或管理人擔心項目會出現風險，要求融資方提前終止。一般來講，融資方資金緩解主動提出終止的占絕大多數。”

而泉州華大項目不能完全意義上歸屬于以上任何一種可能。

同據資料顯示，該信托資金用于開發建設福建省泉州市華大泰禾廣場。該廣場所在的地塊，總用地面積108626平方米，總建筑面積597443平方米。

回溯上市公司泰禾集團曾披露的公告信息，福州泰禾2012年9月18日在泉州市國土資源局舉辦的國有建設用地使用權拍賣會上，拍得編號為2012-16號的地塊面積108626平方米，與泉州華大泰禾廣場總用地面積一致，拍下地塊總價11.1億元。

產品說明中稱，本信托計劃第一還款來源為投資項目產生的銷售收入。從華大泰禾廣場售樓處的銷售人員處得知，住宅和商鋪均所剩無幾。泉州華大是因銷售情況良好，資金壓力緩解而提前還款嗎？

一位接近泰禾集團的人士向記者透露：“泰禾提前終止該項目是因為從其他金融機構找到了更便宜的資金，來替換信托募資，便宜資金來自一家資產管理公司。”

資金運作

“以新還舊，是現在房地產企業當募資到期時會采取的一種手段。一般在募資到期但回款沒跟上的情況下使用的比較多。”上述分析師表示，“像泰禾提前終止的項目，也屬于以新還舊的一種。從信托融資的成本更高，泰禾通過這種方式可以降低成本。”

從2012年9月11.1億元拿地，7個月后發行信托產品募資，開發項目動工，到11個月后房屋銷售基本完成，根據泉州華大泰禾廣場所在的泉州市豐澤區地價，單住宅面積銷售就可回款14億元。如此，每個項目不到1年時間足以完成資金周轉。

而泰禾集團在運作一個項目的同時，還有多個項目同時進行。

據理財周報記者不完全統計，在2013年4月至今的一年內成立，現在仍在續存期內，并涉及泰禾集團下屬地產項目的集合信托計劃有8個，實際募資規模總計102.59億元，其中2014年成立的有3只，共募資59.2億元。

其中五礦信托發行的“泰禾廣場貸款信托”、重慶信托發行的“中維泰禾信托”等都以此形式運作。

這些項目的資金周轉周期從半年到一年不等，但其發行的信托產品期限平均在24個月，也就是2年，相當于項目資金周轉期的2倍。

值得注意的是，泰禾集團2014年拿地比2013年更為激進。1月至今，泰禾集團已6次發布競得土地公告。其中除一次由泰禾集團出面外，其余分別由福州泰禾和福建中維兩個子公司運作，競得土地金額共計86.77億元，超過2013年上半年的78.92億元。

伴隨拿地的是多次股權質押和大額擔保。

2013年三季報中披露，泰禾集團最大控股股東福建泰禾投資有限公司所持有的79.57%股份，99.1%處于質押狀態。

最新的對外擔保公告顯示，截至3月21日，泰禾集團實際對外擔保總額為176.48億元，占公司最近一期(2012年度)經審計凈資產的785.25%，全部為對下屬控股公司及下屬公司之間提供的擔保。而泰禾集團的注冊資本僅有10.17億元。

“擔保額遠超過注冊資本，在市場的需求充足，樓市景氣的情況下沒什么問題。一旦樓市不景氣，很容易出現資金鏈斷裂。”上述分析師表示。

《中國房地產金融2013年度報告》中，2013年房地產信托新增6848.23億元，比2012年上漲116.49%。同時，中國房企海外融資達4566.25億元，躍居世界第一。

在目前房地產信托迎來兌付高峰，房企資金鏈整體承壓，銀行房貸業務也趨于謹慎。一向偏好房地產貸款的興業銀行表示，暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務。建設銀行則維持最多新增300億的要求。當前的大環境下，如果現有的平衡被打破，或將出現一場災難。