（原標(biāo)題：樓建波：共有產(chǎn)權(quán)住房是“三位一體”的新型住房）

日前，北京市住建委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(征求意見稿)的意見征集情況反饋，明確共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照本市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。新規(guī)發(fā)布后引發(fā)廣泛關(guān)注。北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房制度體現(xiàn)了居住(社會)功能、保障屬性與財產(chǎn)權(quán)利的有機統(tǒng)一。那么，共有產(chǎn)權(quán)住房是如何區(qū)別于過往的保障性住房，實現(xiàn)三者有機統(tǒng)一的呢？

共有產(chǎn)權(quán)住房是住房保障體系的重要組成部分

《征求意見稿》第2條將共有產(chǎn)權(quán)住房定性為“政策性商品住房”，共有產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)建設(shè)、銷售可以由商業(yè)性的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，但是，共有產(chǎn)權(quán)住房的商品住房屬性并不能抹殺其住房保障的功能屬性。

首先，從準(zhǔn)入上看，共有產(chǎn)權(quán)住房的申請家庭應(yīng)符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房，而且一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房；單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲(《征求意見稿》第2條)。按《征求意見稿》第1條的提法，共有產(chǎn)權(quán)住房要滿足的是“基本住房需求”。

其次，共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)劃建設(shè)、審核配售的一系列管理手段，體現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)住房的保障屬性。如土地供應(yīng)在年度土地利用計劃及土地供應(yīng)計劃中單獨列出、優(yōu)先供應(yīng)，共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主等。

再次，共有產(chǎn)權(quán)住房的定價、處分限制和退出等方面的制度設(shè)計，也凸顯了其住房保障屬性。

共有產(chǎn)權(quán)住房財產(chǎn)屬性為其提升靈活性

不同于公租房等租賃性保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟(jì)適用房都屬于產(chǎn)權(quán)式的保障性住房。但是，共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟(jì)適用房在制度設(shè)計上存在較大區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)是受限制的產(chǎn)權(quán)，而共有產(chǎn)權(quán)房中申請者和政府各擁有產(chǎn)權(quán)份額，屬于商品房產(chǎn)權(quán)。具體地說：

第一，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)在劃撥的建設(shè)用地上，而共有產(chǎn)權(quán)住房的用地性質(zhì)則為出讓的。其區(qū)別體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房購買5年后“經(jīng)改商”或上市交易的，必須向政府補交土地出讓金；而共有產(chǎn)權(quán)住房的購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后，則可以市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，也可以按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)(《征求意見稿》第25條)。在強制退出上，共有產(chǎn)權(quán)住房則較為靈活。

第二，在使用收益方面，經(jīng)濟(jì)適用住房與共有產(chǎn)權(quán)住房的用途范圍也有所差別。經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。而共有產(chǎn)權(quán)住房除自住外，購房人還可以在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息進(jìn)行出租。更重要的是，《征求意見稿》第28條明確“共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機構(gòu)可依法將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。其中，代持機構(gòu)抵押融資只能專項用于本市保障性住房和棚戶區(qū)改造建設(shè)和運營管理。”

第三，共有產(chǎn)權(quán)住房的購房人有權(quán)享受與普通商品住房人購房人相同的社會公共服務(wù)和福利。

“房屋是用來住的，不是用來炒的”。為保障共有產(chǎn)權(quán)住房的住房屬性，《征求意見稿》也做了具體規(guī)定，如規(guī)劃選址優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配；規(guī)劃設(shè)計上，要求以中小套型為主；在享受社會公共服務(wù)方面，明確共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照本市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。

居住(社會)功能、保障屬性與財產(chǎn)權(quán)利“三位一體”，使得共有產(chǎn)權(quán)住房在制度上具有了早期的保障性住房所沒有的稟賦。其財產(chǎn)屬性為共有產(chǎn)權(quán)住房的管理、運作提供了更多的靈活性。從政府的角度看，共有產(chǎn)權(quán)房除了行政手段管理，還可以通過民法手段管理，更便于貫徹落實共有產(chǎn)權(quán)房最基本的功能——保障居住。歸根結(jié)底，“房子是用來住的，不是用來炒的”，“三位一體”的根本還是其居住(社會)屬性。共有產(chǎn)權(quán)房對市場能起到多大的作用，關(guān)鍵是看共有產(chǎn)權(quán)房是否蓋在大家想住的地方、這些房子附加的社會價值有多大，例如，上學(xué)、醫(yī)療、交通等設(shè)施能給居民提供多大便利。(中新經(jīng)緯APP)

【專家簡介】樓建波，法學(xué)博士，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任，英國劍橋大學(xué)中國商法講師，倫敦大學(xué)商法研究中心高級客座研究員。