8月30日，德必集團（股票代碼：300947）發(fā)布了2021半年報。報告顯示，上半年德必集團實現(xiàn)營業(yè)收入4.54億元，同比增長14.84%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤5128.87萬元，同比增長8.19%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤3872.49萬元，同比增長13.46%。

值得注意的是，若剔除新租賃準則的影響，德必集團的業(yè)績增速將更上一個臺階。剔除后，本期營業(yè)收入為4.74億元，同比增長19.84%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為6666.76萬元，同比增長40.64%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預計為5410.38萬元，同比增長58.52%。

內(nèi)外兼修 上市后首份半年報亮眼

德必集團作為行業(yè)內(nèi)屈指可數(shù)的能夠?qū)崿F(xiàn)跨城市、跨區(qū)域、規(guī)模化、連鎖化發(fā)展的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務商，已在上海、杭州、北京、蘇州、成都、南京、長沙、西安、合肥等多個城市，以及意大利、美國等海外地區(qū)運營管理了51個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，運營管理面積約82.56萬平方米。

年初才登陸創(chuàng)業(yè)板的德必集團首份半年報便交上亮眼答卷，一方面是得益于外部市場環(huán)境的好轉(zhuǎn)，2021年以來國內(nèi)疫情得到有效控制，辦公租賃市場需求逐漸恢復，客戶需求增加，為上半年度業(yè)績增長提供了有利的外部條件。另一方面，能夠從疫情陰霾中恢復如此之快也離不開內(nèi)部運營管理能力的提升。德必集團依靠自身產(chǎn)品設計優(yōu)勢、精細化服務、智慧化運營等競爭優(yōu)勢保持現(xiàn)有項目業(yè)績穩(wěn)定增長，通過運營管理模式優(yōu)化，有效提升了以城市公司為核心的區(qū)域化管理能力，最終實現(xiàn)上半年度的經(jīng)營目標。

具體來看，首先，上半年德必集團成熟園區(qū)憑借強大的招商運營能力，在行業(yè)內(nèi)率先實現(xiàn)恢復性增長。截至報告期末，成熟園區(qū)平均出租率已達到95%，同比提升8%，超過了2019年疫情前水平。其中23個園區(qū)出租率達到95%以上，9個園區(qū)出租率達到100%。根據(jù)仲量聯(lián)行的《2021年第二季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》，今年二季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體空置率為13.6%，而德必集團運營的園區(qū)整體空置率僅為5%左右，遠低于行業(yè)平均。

其次，業(yè)績增長自然離不開新增園區(qū)的貢獻，德必岳麓WE"（募投項目）、東楓德必WE"及嘉加德必易園三個項目的運營管理面積達10.17萬平方米，隨著招商進度的推進，為德必集團貢獻了新的收入和利潤增長點。

此外，德必集團持續(xù)布局新一線城市，規(guī)模不斷擴張。上半年，德必集團以承租運營模式新簽合肥盛安廣場項目，欲將其打造為標志性的科技型園區(qū)；公司還以參股運營模式新簽南京德必藝術盒子WE"項目，目前已進入招商階段。

打造“輕公司生態(tài)圈” 著眼智慧園區(qū)新發(fā)展

文創(chuàng)園不就是物業(yè)服務嗎？非也。德必集團能做的不止這些——

德必集團不僅為企業(yè)提供高品質(zhì)辦公環(huán)境，也為入駐企業(yè)提供產(chǎn)品孵化、社群活動、人才服務、創(chuàng)業(yè)服務、wehome線上服務、法律和政策服務、財務顧問服務、工商注冊服務等一系列專業(yè)化服務。

如果說老舊建筑改造、城市更新是德必集團為社會貢獻的第一份力，那么為園區(qū)內(nèi)的高附加值、低能耗的“輕公司”提供系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)的微生態(tài)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，助力文創(chuàng)、科創(chuàng)企業(yè)發(fā)展才是德必集團為推動中國經(jīng)濟循環(huán)、健康發(fā)展貢獻的更大力量。

德必集團2016年便提出了“輕公司生態(tài)圈”（SMART CIRCLE）的理念，將“輕資產(chǎn)、輕體量、高智力”的“輕公司”作為重點服務對象。德必集團認為，創(chuàng)意創(chuàng)新能力代表未來生產(chǎn)力，文化創(chuàng)意與科技創(chuàng)新企業(yè)的發(fā)展將成為中國經(jīng)濟發(fā)展的雙翼。一路以來，德必集團也見證了不少“輕公司”的成長歷程，從大眾點評到虎撲體育再到拉面說，均是從“小樹苗”成長為“參天大樹”。

也正是從推出“輕公司生態(tài)圈”發(fā)展戰(zhàn)略起，德必集團也察覺到了傳統(tǒng)園區(qū)逐步向智慧園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的新趨勢，開始布局智慧園區(qū)，促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、建設、管理和服務實現(xiàn)智慧化。

德必集團從2016年開始研發(fā)智慧園區(qū)管理系統(tǒng)-wehome平臺，通過此平臺，德必集團在實現(xiàn)園區(qū)智慧管理的同時，以辦公場景為入口，為入住企業(yè)提供智慧停車、線上物業(yè)繳費、智能園區(qū)鑰匙、園區(qū)班車、園區(qū)報修、園區(qū)通知、會議室預定、工位預定等多種服務，支撐園區(qū)拓展建設與日常運營管理要求。德必集團還通過線上平臺向用戶介紹園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、搭建企業(yè)間溝通的平臺、引導企業(yè)參與線下社群活動，構(gòu)建全方位企業(yè)服務體系。

值得一提的是，德必集團旗下公司德必創(chuàng)新科技已獲得高新技術企業(yè)和“雙軟”企業(yè)資質(zhì)，擁有5項專利和41項計算機軟件著作權。同時，wehome空間智慧管理系統(tǒng)團隊與北京亦莊置業(yè)有限公司深度協(xié)作，在項目一期中實施的內(nèi)容包括“共享招商”“資產(chǎn)管理” “租控管理”三大模塊，目前均已上線并投入使用。此外，還與正大廣場、蘇河匯、騰訊眾創(chuàng)空間均有深度業(yè)務合作。

未來，隨著5G和人工智能應用持續(xù)深化，后疫情時代數(shù)字經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)智能化升級的加速，無接觸服務的不斷加強，德必集團也將著眼于園區(qū)場景中的新服務需求，持續(xù)探索以“降本增效”為主要目標的園區(qū)場景智慧解決方案，讓更多的園區(qū)運營者借助綜合智慧園區(qū)解決方案進階園區(qū)管理與服務。

連鎖化、品牌化 德必集團有望從萬億藍海脫穎而出

商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的盈利能力，行業(yè)空間則決定企業(yè)的上限。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，德必集團的天花板也被逐漸抬高，根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院和東方證券的研究報告，截止2020年底，整個中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司包括增值服務、基礎服務，即房地產(chǎn)開發(fā)、出租和金融投資總共可達到4.6萬億元規(guī)模。單從租賃業(yè)務來看，我國有上萬家文創(chuàng)園區(qū)及寫字樓，租賃面積約30億平方米，即使按照1元每平方米的租金進行估算，每年也對應萬億級別的產(chǎn)值，發(fā)展空間巨大。

廣闊的市場空間為德必集團打開了天花板，那如何在這萬億藍海中脫穎而出呢？

“我們認為只有通過連鎖化、規(guī)模化發(fā)展，才有可能實現(xiàn)為園區(qū)企業(yè)提供全生命周期的生存與發(fā)展服務。但目前而言，這還是一個極度分散的行業(yè)，賽道上沒有一家企業(yè)的市占率超過1%。”德必集團董事長賈波在某次采訪中說道。

一個成熟的文科創(chuàng)園區(qū)的成功運作，意味著一塊有生命力的產(chǎn)業(yè)集聚空間的誕生，能夠幫助一個個中前期、甚至是萌芽期的企業(yè)走上成功之路。目前市場上這樣的成熟園區(qū)并不算多，而能成體系、品牌化打造一系列優(yōu)質(zhì)園區(qū)產(chǎn)品的運營商更是鳳毛麟角。德必集團正為了成為這樣運營商而努力，并取得不錯進展。借助多年在上海地區(qū)運營文化創(chuàng)意園區(qū)項目的成功經(jīng)驗，德必集團已將業(yè)務擴張到北京、蘇州、杭州、成都、南京、長沙、西安、合肥等城市及部分國外地區(qū)，初步完成了在一線城市的第一輪布局，形成了跨城市跨區(qū)域的規(guī)模化連鎖化發(fā)展，未來公司還將會繼續(xù)向新一線和二線城市擴展。

不僅如此，作為首家登陸創(chuàng)業(yè)板的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務商，選擇上市也為公司創(chuàng)造了更好的發(fā)展環(huán)境。通過上市公司平臺，一方面有效提升了德必集團品牌價值，另一方面也為德必集團帶來更廣闊的行業(yè)整合并購機會與發(fā)展前景。

有專業(yè)人士表示，在行業(yè)由極度分散逐步走向連鎖化、品牌化的過程中，德必集團作為頭部企業(yè)優(yōu)勢顯著，后續(xù)有望憑借優(yōu)異的既有建筑改造的創(chuàng)意設計能力、領先的園區(qū)運營管理能力、高效高質(zhì)量低成本的設計改造優(yōu)勢脫穎而出，值得投資者期待。

城市更新發(fā)展勢頭強勁 企業(yè)價值增長與城市復興的共贏

近期，文創(chuàng)園產(chǎn)業(yè)更是利好不斷，城市更新正式在國家層面被重點提及，為行業(yè)和德必集團帶來全新發(fā)展機遇和長期向好的外部環(huán)境。“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要明確提出要實施城市更新行動。實施城市更新行動首次寫入我國五年規(guī)劃，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相關政策也進入密集出臺期。上半年，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、西安等十余個城市均在城市層面的“十四五”規(guī)劃綱要中提出要實施城市更新行動。同時，住建部也發(fā)文稱，城市更新中應禁止大拆大建，鼓勵保留利用既有建筑，全力保持城市記憶。

以上政策更是為這萬億藍海助了一把力，增強了行業(yè)發(fā)展的確定性和空間。政策催化下，各地城市更新發(fā)展勢頭強勁，上海、武漢、天津、無錫等多地陸續(xù)成立了百億、甚至千億級城市更新基金，積極拓寬城市更新資金來源渠道，城市更新的新浪潮已然開始掀起。

這也無疑為德必集團提供了新的機遇，德必集團作為城市更新領域先行者，是最早提出和踐行“城市更新”概念的企業(yè)之一，提出了“文化重生建筑，創(chuàng)意點亮生活”的改建理念。

在多年的城市更新業(yè)務實踐中，創(chuàng)意設計能力已然成為德必集團的核心競爭力，德必集團打造了業(yè)內(nèi)稀缺、高水平、專業(yè)致力于城市更新解決方案及產(chǎn)品研發(fā)的創(chuàng)意設計團隊，積累了豐富的園區(qū)設計、規(guī)劃、改造案例經(jīng)驗，打造出“德必易園”系列、“德必WE”系列、“德必運動LOFT” 系列園區(qū)品牌。德必集團還榮獲多個城市更新專項榮譽，比如2016年度城市重塑之星榮譽“佰仕鴻鵠獎”、2019年度城市更新優(yōu)秀運營商、2019年度中國城市更新優(yōu)秀案例（商業(yè)（區(qū)）改造）等。此外，德必集團積累了一批專業(yè)的城市更新供應鏈資源，形成了高效、高質(zhì)量、低成本的改造優(yōu)勢。

在本輪政策風口之下，德必集團有望憑借自身資源及能力優(yōu)勢，實現(xiàn)既有業(yè)務與城市更新政策的緊密結(jié)合與互動，實現(xiàn)自身價值增長與城市復興的共贏，加速提高市占率。